PRINCIPIOS GENERALES EN AVALUOS

PRINCIPIOS GENERALES EN AVALUOS O TASACION

El conocimiento de todos los factores que contribuyen  a generar el valor de un bien, es indispensable  para determinar el justo precio  de ese bien.  Los principios básicos de valor están Interrelacionados, y su relativa importancia, varía dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden definirse así:

Principio de Mayor y Mejor Uso:

Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad vigente, al uso más probable y financieramente aconsejable. El más alto y mejor uso se deriva de un análisis de la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras introducidas en el entorno.

Principio de Sustitución:

El valor de un bien  esta influenciado por el costo de adquirir  otro bien comparable, que lo pueda sustituir en gozo y deleite.

Principio de Conformidad:

Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño, construcción, vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y todos aquellos parámetros que tengan incidencia en la determinación del valor.

  

Principio de Temporalidad :

El valor de un bien  es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones económicas imperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es un simple análisis de los indicadores económicos.

Principio de Cambio:

Todos los bienes están sujetos a  cambios (deterioro y/o mejoramiento de las características físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existe condición física o económica que permanezca constante en el tiempo.

Principio del Equilibrio – Decline:

Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos  al deterioro y/o mejoramiento de sus características físicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae como consecuencia las siguientes situaciones:

Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer  un incremento en su demanda y su avaluó.

Equilibrio, Cuando el bien sufre  cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer que su vida útil se incrementa, y ello genera cambios en el  avaluó.

Decline,  Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras,  que garanticen el mantenimiento  de su utilidad original, es posible que la demanda por el bien disminuya, pues su utilidad no se maximiza, lo que se  traduce en un cambio de su avaluó.

Principio de Anticipación:

Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien se adquiere con la esperanza de un valor futuro superior,  independientemente del usufructo al que se le someta.

DEFINICIONES BÁSICAS EN AVALUOS

Definiciones Básicas EN avaluos O TASACIÓN de activos

Es importante conocer algunas definiciones básicas que van registradas en los informes valuatorios presentados por los avaluadores autorizados en Colombia.

PRECIO:

Según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

CLASES DE VALOR:

Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una apreciación comparativa entre 2 o más bienes.

Elementos del Valor:

La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar medios con que satisfacerla.

La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de satisfacer alguna necesidad.

El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su obtención deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de él libremente, desaparece todo interés en la apreciación comparativa.

El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada necesidad.

CONCEPCIONES DEL VALOR:

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso.

Valor de Cambio:

Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otra que carece de utilidad.

En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien ofrecido.

El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento de la utilidad.

Valor  de Uso:

El  Valor de Uso se  identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuo aisladamente le atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razón del uso específico al que se destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalúos Industriales.